Incluso con acceso al crédito, la brecha entre el valor de las propiedades y el poder de compra real deja a muchas familias sin solución habitacional.
Acceder a una vivienda propia en Argentina sigue siendo una odisea, y el crédito hipotecario —reactivado desde 2025— no alcanza para resolver el problema por sí solo. La combinación de precios en dólares que no cedieron, escasa oferta de unidades usadas en los barrios más buscados y el costo adicional de refacción convierte la búsqueda en un proceso que puede extenderse durante años sin resultado.
Según el relevamiento de La Nación, la brecha entre lo que financia un banco y el valor real de mercado de una propiedad puede superar el 30 o 40 por ciento en varios barrios porteños y del Gran Buenos Aires. Eso obliga a los compradores a contar con un ahorro previo sustancial que, en muchos casos, simplemente no existe o está licuado por años de inflación.
Desde abril de 2025, la liberalización del mercado cambiario permitió comprar dólares sin límites en los bancos, lo que en teoría facilitó las transacciones inmobiliarias. Sin embargo, ese cambio no derivó en una caída de precios: al contrario, algunos propietarios aprovecharon la mayor demanda de crédito para sostener o incluso subir los valores pedidos por sus unidades.
El costo de refacción es el factor que menos se menciona pero que más pesa en la decisión final. Una propiedad usada a precio accesible suele requerir una inversión adicional en obra que, en términos reales, puede representar entre el 15 y el 25 por ciento del valor de compra, según los cálculos del sector. Ese gasto raramente entra en los parámetros del crédito hipotecario.
El escenario inmediato no muestra señales de alivio significativo. Mientras la demanda de crédito se sostenga y la oferta de unidades no crezca al mismo ritmo, los precios difícilmente bajarán. Sería posible que el mercado se equilibre si los desarrolladores aceleran la entrega de proyectos en construcción, pero eso depende de variables financieras y de costos que aún son volátiles.
El mercado inmobiliario argentino volvió a moverse, pero el movimiento no resolvió el problema de fondo: la vivienda sigue siendo un bien escaso y caro para la mayoría de las familias de ingresos medios, incluso con financiamiento bancario disponible. La foto de hoy es la de un mercado activo que excluye a quienes más necesitan entrar.
